L'Estimation
La première étape dans la vente consiste à définir le prix de votre bien le plus justement possible.
Une juste estimation du prix de vente permet de vendre votre bien immobilier dans les meilleurs délais et de limiter les marges de négociation des acheteurs.
De plus, c'est un élément déclencheur pour susciter des visites de la part des acheteurs potentiels.
L'agent immobilier vous aidera dans cette démarche car il connait le marché immobilier local mais également parce qu'il aura une expertise neutre vis-à-vis de votre bien.
Le vendeur n'a pas toujours une vision réaliste des prix du marché en surestimant parfois les atouts de son bien et en omettant les défauts éventuels.
L'agent immobilier fera une étude comparative du marché en tenant compte des qualités et défauts. Il pourra ainsi évaluer objectivement la valeur du bien
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Constituer son dossier
Pour vendre, il ne suffit pas de déterminer un prix. Il faut également être en capacité de fournir aux acheteurs potentiels tous les informations importantes
Il est donc vivement conseillé de constituer le dossier technique du logement, c'est-à-dire de faire réaliser par des professionnels agréés l'ensemble des diagnostics immobiliers (diagnostic amiante, constat risque d'exposition au plomb, état des risques naturels, miniers et technologiques, le diagnostic des installations électriques et au gaz, etc.) rendus obligatoires par la règlementation.
Si vous vendez un logement situé dans une copropriété, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) prévoit que le vendeur transmette certains éléments d'information à l'acheteur : le règlement de copropriété, situation juridique et financière de la copropriété, le nombre de lots, le montant annuel des charges, procès verbaux des assemblées générales, existence de procédures en cours
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Le mandat
Si vous faites appel à un professionnel de l'immobilier, un mandat sera établit entre les deux parties.
Concrètement, il s'agit d'un contrat bilatéral qui unit le vendeur, propriétaire d'un bien immobilier, et un professionnel de l'immobilier à qui le vendeur confie son bien à la vente.
Il existe deux types de mandats de vente, le mandat exclusif et non-exclusif.
La caractéristique du mandat de vente exclusif est que le mandant (propriétaire du bien), ne confie son bien à la vente qu'à un seul et même professionnel de l'immobilier.
Ce document doit contenir les informations suivantes
- L'identité des personnes qui vendent le bien.
- Les références et coordonnées du ou des cabinets chargés de la vente.
- La désignation du bien : le professionnel de l'immobilier doit vérifier que celui qui se prétend propriétaire l'est bien, au moyen du titre de propriété.
- Le prix du bien.
- Le montant de la rémunération ;
- La durée : elle est limitée dans le temps. Les mandats prévoient, en général, une durée irrévocable de 3 mois reconductibles par tacite reconduction par période d'un mois. Dans tous les cas au-delà d'un an, le mandat de vente est terminé.
Si le propriétaire vend lui-même son bien, il ne doit pas d'argent aux agences immobilières avec lesquelles il a conclu le mandat de vente.
En revanche, le vendeur doit communiquer aux agences immobilières le nom de la personne à qui il vend son bien car il est possible que l'une des agences ait déjà fait visiter le bien aux futurs acheteurs en question.
En ce qui concerne les honoraires ou la commission, le montant est versé à la date de signature chez le notaire.
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Le compromis de vente
Le compromis est le premier acte qui scelle l'accord des parties sur une vente. On parle d'« avant-contrat », car il est préparatoire de la signature de l'acte définitif.
Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l'acheteur, qui déclare de son côté vouloir l'acheter, aux conditions que l'acte précise. Bien plus qu'un simple accord de principe, le compromis est un véritable contrat.
"Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix" (art. 1589 du Code civil). Les parties sont donc définitivement engagées, sauf à se rétracter dans le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies.
Si l'une des parties venait à ne pas signer l'acte définitif, l'autre est en droit de demander en justice l'exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.
Le compromis peut comporter des conditions suspensives dans le cas où l'acheteur a recours à l'emprunt pour financer l'achat, cela s'applique également dans le cadre d'un droit de préemption de la commune, à l'état hypothécaire du bien, à l'obtention d'un permis de construire ou encore à la non-opposition à une déclaration de travaux.
Certaines pièces et documents devront également être annexés au compromis : le règlement de copropriété, le dossier des diagnostics techniques, le carnet d'entretien de l'immeuble.
Pour la signature et la lecture du compromis de vente, l'agent immobilier, ou le notaire, réunit les parties à date fixe. Celui-ci sera fait, en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties..
Afin de garantir son engagement, l'acheteur est généralement tenu de verser un acompte (entre 5 et 10 % du prix), qui viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif. Cet acompte sera remboursé à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu.
Cet acompte peut être versé, par virement, au professionnel de l'immobilier (s'il y est habilité et dispose de la garantie financière nécessaire) ou directement au notaire du vendeur.
Si l'acquéreur non-professionnel souhaite se rétracter, la loi le protège en lui accordant un délai de rétractation de 10 jours, sans justifier d'un motif particulier. L'achat doit porter sur un immeuble à usage d'habitation, qu'il soit neuf ou ancien.
Il doit, en revanche, prendre garde à faire connaître sa décision de se rétracter dans les temps, à la personne désignée dans le compromis de vente, par lettre recommandée avec avis de réception.
Une rétractation faite dans le délai rend le compromis caduc et les sommes versées par l'acquéreur doivent lui être restituées dans le délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.
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Plus value immobilière
De nos jours, face à l'augmentation constante du marché de l'immobilier, de nombreux vendeurs sont amenés à vendre leur logement plus cher qu'ils ne l'avaient acheté, et donc, à réaliser une plus-value immobilière.
Pour le logement principal, les propriétaires ne sont pas imposés sur la plus-value réalisée. Toutefois, les vendeurs d'une résidence secondaire ou d'un logement locatif sont imposés sur la plus-value nette au titre des prélèvements sociaux (à 15,5%) et de l'impôt sur le revenu.
Depuis le 1er septembre 2013, les vendeurs sont exonérés d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
C'est le notaire qui remplit les formulaires de déclarations de plus-value immobilière. Cependant, si vous souhaitez estimer votre gain, il faut d'abord commencer par déterminer la plus-value immobilière brute. Pour y parvenir, revalorisez le prix d'acquisition du logement du montant des travaux effectués et des frais d'acquisition.
Ces deux majorations peuvent être réalisées grâce aux montants réels mais les propriétaires peuvent aussi appliquer la méthode « forfaitaire », en majorant le prix du logement de 15% pour les travaux et 7,5% pour les frais d'acquisition.
Enfin, le prix de vente doit être majoré des charges et indemnités supportées par l'acheteur et minoré des frais supportés par le vendeur.
La différence entre le prix d'acquisition majoré et le prix de vente ajusté permet de déterminer la plus-value immobilière nette sur laquelle certains propriétaires devront payer des impôts.
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